Baukosten treiben

Vorschriften für Barrierefreiheit und energetisches Bauen verteuern Wohnraum erheblich

Von Politikern immer wieder gefordert, in der Praxis kaum noch umsetzbar: Für viele ist der Traum vom preiswerten Bauen nur noch auf dem Papier realisierbar. Die neuen Vorschriften rund um die Reizthemen Barrierefreiheit und energetisches Bauen haben die Kosten in die Höhe getrieben. Leidtragende sind nicht nur die Mieter, sondern auch Bauherren. Denn für sie wird es immer schwieriger, ihre Vorhaben trotz der vorhandenen Fördermöglichkeiten in die Tat umzusetzen.

200 Interessenten für eine Wohnung: Im Raum Köln ist das keine Seltenheit – und in anderen Metropolregionen auch nicht. Christoph Schöll kennt allein aus seinem Bekanntenkreis Dutzende dieser Beispiele. Aus Sicht des Rechtsanwaltes sind solche Szenarien in Koblenz noch unbekannt, weil man noch auf die Umgebung ausweichen kann, in der es oft keine Einwohnersteigerungen gibt. Schöll, zugleich Vorsitzender des Eigentümervereins Haus & Grund, stellt aber schon seit Jahren fest, dass sich die Situation an Rhein und Mosel zuspitzt.

Denn die Tatsache, dass das Oberzentrum mittlerweile 113 000 Einwohner zählt, will nicht so recht zur baulichen Entwicklung passen. Denn diese verläuft – zumindest im Bereich des privaten Wohnungsbaus – seit Jahren auf einem niedrigen Niveau. Das Material der städtischen Statistikstelle spricht da eine klare Sprache. Und wer baut, setzt in der Regel auf Eigentumswohnungen, deren Veräußerung mehr Rendite verspricht. Bei den Mietwohnungen sind natürliche Grenzen gesetzt, besonders weil vor allem Mieter mit kleinen und mittleren Einkommen nicht unbegrenzt belastet werden können.

Bewirtschaftungskosten verdoppelt

„Dazu kommt, dass sich die Bewirtschaftungskosten seit 1990 verdoppelt haben, während die Mieten im gleichen Zeitraum nur um 30 bis 40 Prozent gestiegen“ sind, schätzt Christoph Schöll. Und nicht nur das. Überall lauern Kostenerhöhungen, so zum Beispiel bei der Grundsteuer B. Hier will die Stadt den Hebesatz von 420 auf 440 Punkten anheben. Aus Sicht des Stadtvorstandes ist diese Mehrbelastung moderat.

Bei Haus & Grund verweist man dagegen auf die Tatsache, dass der Hebesatz für die Grundsteuer B 2009 noch bei 360 Punkten lag und seitdem stufenweise erhöht worden ist. Christoph Schöll geht davon aus, dass sich vor allem für Eigentümer von Mietshäusern erhebliche Mehrbelastungen ergeben, die über die Betriebskostenumlage an ihre Mieter weitergereicht werden.

Das Hauptproblem ist das Bauen selbst. Christoph Schöll verweist auf die Bestimmungen der Landesbauordnung, die unter anderem bei Gebäuden mit mehr als vier Geschossen zwingend den Einbau von Aufzügen vorschreibt. Und: Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen müssen so hergestellt und instand gehalten werden, dass von den ersten drei Wohnungen eine und von jeweils acht weiteren Wohnungen zusätzlich eine Wohnung „barrierefrei und eingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbar sind.“ Der dickste Brocken sind jedoch die Verschärfungen der Energieeinsparverordnung (EnEv) für alle ab 2016 errichteten Objekte.

Dies alles und auch die stark gestiegene Grunderwerbssteuer sind Faktoren, die Baukosten treiben. Haus und Grund fordert deshalb von der Politik, dieser Entwicklung Einhalt zu gebieten, um das Bauen nicht noch teurer zu machen. Die gern geforderten Kaltmieten von 6 bis 7 Euro pro Quadratmeter sind angesichts der schon geltenden Standards bereits jetzt illusorisch. Bei neuen Objekten muss aus seiner Sicht die 10-Euro-Marke pro Quadratmeter übersprungen werden. Dass solche Kalkulationen alles andere als unseriös sind, bestätigt Michael Siegel.

Der Geschäftsführer der Koblenzer Wohnbau verweist auf das jüngste Objekt der stadteigenen Gesellschaft „In der Rothenlänge“. Dort gibt es 42 neue Kleinwohnungen, von denen ein Teil über den sozialen Wohnungsbau gefördert worden ist. Dort beträgt die Quadratmeter-Miete 5,40 Euro, während im nicht geförderten Teil 8,35 Euro pro Quadratmeter fällig werden. Die Wohnbau will jetzt auf einem Nachbargrundstück weitere 15 Wohneinheiten errichten und muss scharf rechnen.

So mancher verzichtet

Die relativ günstigen Mieten kann die Wohnbau nur berechnen, weil der Grund der Gesellschaft gehört und die Ingenieurleistungen im eigenen Haus erbracht werden können. Andere Bauherren müssen dagegen diese Leistungen und natürlich die Grundstücke dazukaufen – und nicht selten wird ihr Kreditantrag infolge neuer Auflagen für Kreditinstitute nicht genehmigt.

Ergebnis: So mancher verzichtet auf sein Projekt, was die Eigentümer von Bestandsimmobilien freuen dürfte. So ist der Wert von Eigentumswohnungen in Koblenz seit 2004 durchschnittlich um 36 Prozent gestiegen, der Mietdurchschnitt von 6,27 Euro pro Quadratmeter ist vor allem auf die vielen Altverträge zurückzuführen. Auch wenn der neue Mietspiegel, der noch in diesem Jahr vorgestellt werden soll, andere Werte enthalten dürfte, geht Christoph Schöll davon aus, dass die Angebotsmieten bei Neuvermietungen erheblich über dem neuen Mietspiegel liegen. Für Durchschnittsbürger ist das eine schlechte Nachricht, zumal ihr verfügbares Einkommen stagniert. Auch das zeigt die Statistik der Stadt.

Autor: Dr. Dr. Reinhard Kallenbach,
(Artikel aus der Rhein-Zeitung vom 7. Dezember 2016)

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