Die Grundsteuerreform wirft ihre Schatten voraus. Erhoben wird die neue Grundsteuer zwar erst ab 2025. Aber die Vorbereitungen laufen auf Hochtouren - auch in Rheinland-Pfalz. Nach einer Fristverlängerung hatten die Eigentümer bis 31. Januar 2023 Zeit zur Abgabe der Steuererklärungen für die neue Grundsteuer (Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022). Wir beantworten hier die wichtigsten Fragen zur Reform und zu den Auswirkungen für private Eigentümer.

Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler halten das so genannte Bundesmodell, das in den meisten Bundesländern (darunter auch Rheinland-Pfalz) angewendet werden soll, für verfassungswidrig. Dazu strengen sie mehrere Musterverfahren an (darunter auch einen Fall aus Rheinland-Pfalz). Inzwischen haben sich auch bereits erste Gerichte mit der Thematik auseinandergesetzt - darunter auch das Finanzgericht Rheinland-Pfalz. Das meldete in zwei aktuellen Fällen ernsthafte Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Bewertungsgrundlagen an.

Unter Punkt 4 (Weitere Hilfen und Informationen) haben wir deshalb die beiden Entscheidungen des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz verlinkt. Außerdem finden Sie bei den Downloads zwei neue Mustereinsprüche.

zuletzt aktualisiert am 19. Dezember 2023

Der Ausgangspunkt für die Grundsteuerreform war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018. Das BVG erklärte die bisherige Berechnungsmethode für verfassungswidrig. Denn die erfolgt anhand von (ziemlich veralteten) Einheitswerten. Diese Werte stammen aus dem Jahr 1964 (betrifft die alten Bundesländer) bzw. aus dem Jahr 1935 (betrifft die neuen Bundesländer). Die tatsächliche Wertentwicklung eines Grundstücks wird durch diese Werte aus Sicht des BVG nicht mehr widergespiegelt und gleichartige Grundstücke werden dadurch unter Umständen unterschiedlich behandelt.

Mit seinem Urteil forderte das Bundesverfassungsgericht eine zeitnahe gesetzliche Neuregelung der Grundsteuer. Dem ist der Gesetzgeber mit dem im November 2019 verabschiedeten Grundsteuer-Reformgesetz nachgekommen. Einige Länder haben zusätzlich im Anschluss an diese bundesgesetzliche Regelung von der Möglichkeit abweichender landesgesetzlicher Regelungen Gebrauch gemacht.

Auf Grundlage der von den Finanzämtern festgestellten Werte erheben die Städte und Gemeinden ab 2025 die neue Grundsteuer. Bis dahin ist die Grundsteuer wie bisher auf Grundlage der bisherigen Rechtslage zu zahlen.

Auch nach Inkrafttreten der neuen Regelung im Jahr 2025 soll die Grundformel für die Berechnung bestehen bleiben.

Sie lautet:

Grundstückswert
x
Grundsteuermesszahl
x
Hebesatz der Kommune
=
jährliche Grundsteuerbelastung für die Immobilie

Die größte Veränderung besteht in der Neubewertung der Grundstückswerte und deren veränderten Berechnung. Auf welcher Grundlage deren Berechnung genau stattfindet, ist vom Berechnungsmodell des jeweiligen Bundeslandes abhängig.

Die Grundsteuermesszahl wird gesetzlich festgelegt, der Hebesatz vor Ort von der Stadt oder Gemeinde.

Die meisten Bundesländer haben sich für eine Berechnung der Grundstückswerte nach dem so genannten Bundesmodell entschieden und von der Öffnungsklausel keinen Gebrauch gemacht:

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen.
• Rheinland-Pfalz
• Sachen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

Das Bundesmodell mit abweichender Steuermesszahl nutzen:

• Saarland
• Sachsen

Abweichende Modelle nutzen:

• Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell)
• Bayern (wertunabhängiges Flächenmodell)
• Hamburg (Wohnlagemodell)
• Hessen (Flächen-Faktor-Modell)
• Niedersachen (Flächen-Lage-Modell)

Mehr Infos zu den verschiedenen Landesregelungen (inklusive Links zu den Themenseiten der jeweiligen Finanzverwaltungen) finden Sie unter:

• www.grundsteuerreform.de

Ausgangspunkt der Reform war das Urteil des Bundesverfassungsgerichts am 10. April 2018 - gelten soll die neue Grundsteuer ab 1. Januar 2025. Derr Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 2022) ist vorbei. Vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 (nach einer Verlängerung der Frist nun bis zum 31. Januar 2023) steht nun die Abgabe der Erklärung beim Finanzamt auf dem Reform-Zeitplan. Gleichzeitig haben die ersten Eigentümer mittlerweile Post vom Finanzamt erhalten (den Grundsteuerwertbescheid und den sich daraus ergebenden Grundsteuermessbescheid).

Wer seine Grundsteuererklärung digital einreicht, erhält unmittelbar eine E-Mail als Eingangsbestätigung. Noch wichtiger ist die spätere Post vom  Finanzamts. Eigentümer erhalten (einzeln oder getrennt):

• den Grundsteuerwertbescheid
• den Grundsteuermessbescheid

Der Grundsteuerwertbescheid und der sich daraus ergebende Grundsteuermessbescheid bilden die Berechnungsgrundlage für die spätere Festsetzung der Grundsteuer durch die Gemeinde. Sie selbst verursachen also noch keine Zahlungspflicht. Eine Zahlung aufgrund der Neufestsetzung müssen Eigentümer erst leisten, wenn sie später den Grundsteuerbescheid von der Gemeinde erhalten haben. Dieser enthält dann auch die endgültige Höhe der Grundsteuer, die ab dem 1. Januar 2025 für die Immobilie gezahlt werden muss.

Eine Zahlung aufgrund der Neufestsetzung (durch Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid) müssen Eigentümer zwar erst leisten, wenn sie später den Grundsteuerbescheid von der Gemeinde erhalten haben. Dieser enthält dann auch die endgültige Höhe der Grundsteuer, die ab dem 1. Januar 2025 für die Immobilie gezahlt werden muss. Trotzdem ist es jetzt wichtig, beide Bescheide und die darin enthaltenen Daten umgehend sorgsam zu prüfen.

Die Einspruchsfrist hiergegen beträgt nämlich nur einen Monat nach der Zustellung. Wenn Sie erst einmal nur den Wertbescheid erhalten haben, warten Sie mit der Prüfung nicht bis zum Erhalt des Messbescheids. Denn für jeden der Bescheide gilt eine separate Frist. Und es könnte durchaus sein, dass Sie den Messbescheid noch nicht erhalten haben bevor die Einspruchsfrist für den Wertbescheid endet. Ein Einspruch muss beim zuständigen Finanzamt schriftlich eingereicht werden.

Das sind die wichtigen Punkte bei der Kontrolle:

Wichtige Punkte beim GrundsteuerWERTbescheid (nach dem so genannten Bundesmodell):

• Gemarkung, Flurstücksnummer
• Fläche des Grundstücks
• Gebäudeart (z.B. Einfamilienhaus)
• Wohn- bzw. Nutzfläche (= betrieblich genutzte Fläche)
• Anzahl Garagen
• Baujahr bzw. Restnutzungsdauer
• Bodenrichtwert
• Eigentümer

Das Bundesmodell gilt etwa in Rheinland-Pfalz oder Nordrhein-Westfalen. In Bundesländern mit eigenem Grundsteuermodell sind möglicherweise weniger Punkte zu prüfen. In Bayern beispielsweise kommt es lediglich auf die Wohnfläche bzw. Nutzfläche und die Fläche des Grundstücks an, eventuell noch auf die Fläche der Garage.

Im GrundsteuerMESSbescheid sollten noch folgende Fragen geprüft werden:

• Sind Gemarkung bzw. Flurstücksnummer richtig angegeben?
• Wurde beim Grundsteuerwert der richtige Betrag angesetzt oder weicht die Zahl von der im Grundsteuerwertbescheid ab?
• Berücksichtigt der Bescheid die reduzierte Steuermesszahl für Wohngebäude?
• Wurde eine mögliche Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz beachtet?
• Ist die reduzierte Steuermesszahl für ein denkmalgeschütztes Gebäude berücksichtigt?

Hilfestellung: Musterbescheide und Erläuterungen

Als Hilfestellung für die Kontrolle stellt Haus & Grund Rheinland-Pfalz Eigentümern Musterscheide (nach dem Bundesmodell) sowie eine nützliche Erläuterung dazu (die vor allem zeigt, wo Sie welche Angaben im Bescheid finden) zum kostenlosen Download zur Verfügung:

• Muster eines GrundsteuerWERTbescheids nach dem Bundesmodell (PDF-Datei)
• Muster eines GrundsteuerMESSbescheids nach dem Bundesmodell (PDF-Datei)
• Erläuterungen zu den Musterbescheiden (PDF-Datei)

Als Hilfestellung für die Kontrolle stellt Haus & Grund Rheinland-Pfalz Eigentümern Musterscheide (nach dem Bundesmodell) sowie eine nützliche Erläuterung dazu (die vor allem zeigt, wo Sie welche Angaben im Bescheid finden) zum kostenlosen Download zur Verfügung:

• Muster eines GrundsteuerWERTbescheids nach dem Bundesmodell (PDF-Datei)
• Muster eines GrundsteuerMESSbescheids nach dem Bundesmodell (PDF-Datei)
• Erläuterungen zu den Musterbescheiden (PDF-Datei)

Im Zweifel sollten Eigentümer gegen ihren Grundsteuerwertbescheid Einspruch einlegen. Das gilt vor allem dann, wenn er gegenüber dem Einheitswertbescheid deutlich erhöht beziehungsweise zu hoch oder anderweitig unschlüssig erscheint. Eine generelle Empfehlung, ab welcher Höhe „zu hoch“ ist, kann nicht abgegeben werden. Sollte in Reaktion auf den Einspruch eine so genannte Verböserung (ungünstigerer Bescheid gegenüber dem ursprünglichen Grundsteuerwertbescheid) drohen, muss die Finanzverwaltung darüber informieren. Der Einspruch kann dann gegebenenfalls noch zurückgezogen werden.

In einigen Fällen ergeht der Grundsteuerwertbescheid bereits gemeinsam mit dem Grundsteuermessbescheid. Wird der Messbescheid ebenfalls als falsch erachtet, weil zum Beispiel eine falsche Steuermesszahl angewendet oder eine Befreiung oder Vergünstigung im Messbescheid nicht beachtet wurde, die sich auf den Messbetrag auswirkt, muss auch ausdrücklich gegen den Messbescheid mit einmonatiger Frist Einspruch eingelegt werden.

Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Eingang (Zustellung) des Bescheids erfolgen; eine Begründung kann nachgereicht werden. Dies muss jedoch zeitnah beziehungsweise spätestens auf entsprechende Anforderung des Finanzamts geschehen.

Wenn Sie erst einmal nur den Wertbescheid erhalten haben, warten Sie mit der Prüfung nicht bis zum Erhalt des Messbescheids. Denn für jeden der Bescheide gilt eine separate Frist. Und es könnte durchaus sein, dass Sie den Messbescheid noch nicht erhalten haben bevor die Einspruchsfrist für den Wertbescheid endet. Ein Einspruch muss beim zuständigen Finanzamt schriftlich eingereicht werden.

Wichtig: Beim späteren Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist ein Einspruch gegen die Berechnungsgrundlagen nicht mehr möglich! Es handelt sich hierbei nämlich nur um einen Folgebescheid, der sich an den im Grundsteuermessbescheid festgelegten Wert halten muss. Ähnliches gilt übrigens für diesen selbst: Auch er ist ein Folgebescheid, nämlich des Grundsteuerwertbescheids. Ihm sollte daher besonderes Augenmerk bei der Überprüfung gelten.

Ansätze für eine Begründung können zum Beispiel „objektive“ Fehler im Bescheid sein (wie etwa falsche Angaben zu Flächen, beim Bundesmodell eine unkorrekte Bodenrichtwertzone oder die falsche Grundstücksart).

Problematik bei zu hohen Bodenrichtwerten:

Auch zu hoch angesetzte Bodenrichtwerte (Bundesmodell) lassen sich grundsätzlich bemängeln. Hier besteht aber die Problematik, dass Bodenrichtwerte nach derzeitiger Rechtslage als nicht widerlegbare gutachterliche Feststellung gelten. Dies wird ein wichtiger Teil der Argumentation des gegen das Grundsteuer-Bundesmodell gerichteten Musterverfahrens von Haus & Grund Deutschland und dem Bund der Steuerzahler sein. Um hier nicht zu viel vorwegzunehmen, sollte bei der Begründung nur generell auf die Unangemessenheit des vom Finanzamt angesetzten Bodenrichtwerts hingewiesen werden, gegebenenfalls unterlegt mit Fakten, aber ohne rechtliche Wertung.

Nettokaltmiete: keine Abweichung vorgesehen:

Ähnlich verhält es sich beim Ansatz der pauschalen Nettokaltmiete im Bundesmodell. Hier sieht der Gesetzgeber keine Abweichungsmöglichkeit durch Nachweis tatsächlich geringerer ortsüblicher Mieten oder einer abweichenden Mietniveaustufe vor. Deshalb sollte auch in diesem Fall bei der Begründung mit Blick auf das anstehende Musterverfahren nur generell auf die Unangemessenheit des von Gesetzes wegen angesetzten Mietwerts hingewiesen werden, gegebenenfalls unterlegt mit Fakten, aber ohne rechtliche Wertung. Ein Gutachten zum Nachweis eines tatsächlich geringeren Werts – wie bei der Erbschaftsteuer möglich – ist beim Bundesmodell nicht zugelassen.

Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells:

Wer mit seinem Einspruch die Verfassungsmäßigkeit anzweifelt, auf die auch die Musterverfahren von Haus & Grund (darunter auch ein Fall in Rheinland-Pfalz) abzielen, erhält dazu nun neue bzw. aktualisierte Hilfen von der Eigentümerschutz-Gemeinschaft:

• einen Mustereinspruch von Haus & Grund und dem Bund der Steuerzahler, der zuletzt im Juli 2023 aktualisiert wurde,
• eine Anlage zum Mustereinspruch mit kommentierenden Hinweisen sowie
• eine Kurzfassung des Gutachtens von Dr. Kirchhof zur Verfassungswidrigkeit des Grundsteuer-Bundesmodells, das Haus & Grund mittlerweile in den Musterverfahren verwendet hat.

Übrigens; Erfreuliche Nachrichten gibt es von der Finanzverwaltung in Rheinland-Pfalz: Die Finanzämter gewähren nun grundsätzlich stillschweigend ein Ruhen des Verfahrens (so genannte Zweckmäßigkeitsruhe). Das gilt jedoch nur dann, wenn sich der Einspruch ausschließlich gegen die Verfassungsmäßigkeit richtet und dabei ein Ruhen des Verfahrens beantragt wird.

Eine Eingangsbestätigung gibt es beim Einspruch in Papierform weder schriftlich noch auf telefonische Nachfrage. Bei einer digitalen Abgabe über das Online-Portal ELSTER wird eine Versandbestätigung übermittelt.

Wird der Einspruch als unbegründet zurückgewiesen, muss einen Monat nach Bekanntgabe der Einspruchsentscheidung Klage vor dem Finanzgericht erhoben werden. Ein Antrag auf Ruhen des Verfahrens im Rahmen der Einspruchsbearbeitung wird aktuell nicht erfolgreich sein. Hintergrund ist, dass dafür ein Aktenzeichen eines Revisions- oder Bundesverfassungsgerichtsverfahrens vorliegen muss. Auch ein Antrag auf Vorläufigkeit des Bescheids wird keinen Erfolg haben. Hierfür müssen die entsprechenden Gründe nach der Abgabenordnung vorliegen, zum Beispiel ein Verfahren vor dem Bundesverfassungsgericht, was aktuell nicht der Fall ist.

Verfahrenstechnisch ist es wenig sinnvoll, einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung zu stellen, da mit den Bescheiden über den Grundsteuerwert noch keine Zahlung festgelegt wird. Nach einer abweisenden Einspruchsentscheidung durch das Finanzamt bliebe also nur der kostenpflichtige Klageweg, um den entsprechenden Bescheid weiterhin offen zu halten.